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租房能落户,将形成一个三赢局面,输家只有一个!

发布时间:2017/8/2 9:34:30 关注度:   来源:濮阳房产网

租售同权的话题刚过结束,更劲爆的话题又来了。无锡、郑州、扬州、济南等城市宣布租房可以落户。

梳理这些城市的政策,你会发现,租房落户几乎可以算得上是“零门槛”,连学历也不设要求。

好像有点不符合逻辑啊?这些城市不是在限购么?如果租房轻易落户,那岂不是多了一大批潜在购房者,楼市又要疯狂了?

其实未必。在融360房贷君看来,现在之所以敢于通过“落户”的方式给楼市松绑,实际上是对楼市不会暴力上涨信心十足的表现。


信心从何处来?融360房贷君认为有两大点:


一、当前楼市的流动性已经偏低

先来说说一二线楼市,众所周知,热门一二线楼市已经通过“五限”来锁定流动性,无论你是刚需还是投资,这个市场已经是“严进严出”的市场,进来不容易,出去更不容易。

虽然这些城市的房地产长期看仍然坚挺,但赚差价的机会已经很小,结果是短线资金进入楼市的兴趣将大减。

现在一线城市新房市场基本上已经定格,未来不能涨,至于公众所担心的开发商通过车位和精装修来涨价的形式,也受到严格监管,比如上海的一价清制度,广州对开发商绑定精装修或车位的严打。可以说,新房已经没有多少空子可钻。

至于二手房,北京已经连跌4个月,上海深圳和广州也已经趋于稳定。整个市场已经告别燥热的时代,买房也不再是一种“被上车”的状态,而是根据自己的真实需求来决定是否买房。7月份的北京二手房市场,日均成交量不足300套,且都是刚需和改善在贡献成交量。

二、人口的流动性在降低

人口的流动性在降低,这是不争的事实。实际上早在2015年,我们的流动人口就已经是负增长的状态。当年流动人口同比减少6000万,而到了2016年,同比再减少171万人。

流动人口的减少,说明城镇化在高速增长后已经进入中低速增长状态。更重要的是,流动人口的降低实际上造成的是这个群体对户口的诉求正在降低。

而在这个时候适时租房落户,实际上是压力偏小的。因为不会突然让一大批没有户口的常住人口瞬间变成本地人,当然也不会对已经取得的楼市调控成果形成冲击。对于管理层来说,这是大力发展租房市场难得的窗口期。


炒房的好日子即将结束

在我们看来,租房落户,实际上等于宣告了炒房的好日子即将结束。

买房子为了什么?刚需买房就是为了个落脚的地方,改善买房为了大房子或者孩子上学。这些未来都可以通过租房来实现。

整个市场正在快速向租房市场倾斜,虽然租户和业主完全享受同等的公共服务还不现实,但我们应该清楚一点,关键如子女入学等公共服务实际上首要条件是户口。现在户口已经通过租房予以解决。那么再花几倍甚至几十倍的成本来买套房,就完全没有必要。

有人说,租房可落户,会不会挤占业主的利益,我们认为并不会。业主用来租赁的房子,说明他们名下有多套房产,至少落户可以完全分开。而且租房可落户意味着选择长期租赁的人口会不断增加。

这种稳定的租赁关系,对于业主和租客来说,实际上是一种双赢结果,业主可以通过房子获得稳定的租金收入,而租客则能够通过掌握房屋使用权来帮助自己落户,进而帮助子女入学。

在人口流动性趋于稳定的前提下,租房的人越多,买房的人就越少。

可以预见的是,在未来,房租是呈逐渐上涨的态势,而房价则保持稳定,租售比逐渐回归4%-8%的合理水平。这意味着持有房产除了赚租金之外,将很难再赚到更多的差价,炒房自然没有未来。

                           

租房落户的深层考虑


还记得住建部公布的12个住房租赁试点城市么?

在我们看来,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个城市的任务很重,它们除了要探索出一条合理可推广可复制的住房租赁模式之外,更重要的可能是要形成新的发展模式,降低经济对房地产的依赖。

而发展租房,就得做到对市场上存量房源、新增房源、空置房源,可租赁房源知根知底,这实际上是对商品房的一种刨根问底。这样详实的数据,用来干嘛?不用想,只有唯一一种可能:为房地产税打前站。

现在看来,通过租房落户,至少可以实现以下三个战略目标:

1、租房落户,手段是租房,重点在落户,等于向租户放了了大多数公共服务,长期稳定的租赁关系将逐步形成,居住需求沉淀。

2、大大降低买房需求,化解购房市场供需不平衡的状态,让管理层能够腾出更多资源来支持实体。

3、住房租赁平台配合不动产统一登记平台,全面梳理存量商品房的套数、结构、空置率等数据,为房地产税的推行扫除障碍。从而为地方政府觅得一条更为稳定的收入来源,摆脱土地财政,降低债务水平。

总之一句话,与房屋产权相关的附加值在下降,而与房屋使用权相关的公共服务在增加。这将形成一个租客(落户享受公共服务)、业主(卖房不易,服务租客赚取租金)、地方政府(获得良性且稳定的收入)三赢的局面,而唯一的输家则是希望赚差价的炒房客。


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